Η χρονιά θα ξεκινήσει με αβεβαιότητα: για πόσο θα συνεχιστεί το κούρεμα των ενοικίων που επηρεάζει καθοριστικά τις αποδόσεις των ενοικίων; Θα αποζημιωθούν και οι ιδιοκτήτες νομικά πρόσωπα που στην πλειοψηφία τους είναι επενδυτές; Πόσο θα διαρκέσει ακόμη η πανδημία που έχει βουλιάξει τα έσοδα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις; Και τι θα γίνει φέτος με τις εξοχικές κατοικίες στις οποίες πολλοί έχουν επενδύσει;
Θα οδηγήσει ο κορονοϊός σε μόνιμο «κούρεμα» των ενοικίων και σε μαζικά «λουκέτα» επιχειρήσεων με αποτέλεσμα να ξαναδούμε στους δρόμους σκηνές αντίστοιχες με αυτές της περιόδου 2011-2015 όταν τα κατεβασμένα ρολά και τα «ενοικιάζεται» κυριαρχούσαν ακόμη και σε κεντρικούς δρόμους; Θα αναζητήσουν οι εταιρείες μικρότερα γραφεία μονιμοποιώντας την πρακτική της τηλεργασίας που τόσο… αγαπήθηκε τους τελευταίους μήνες;
Όποιος έχει τις απαντήσεις σε αυτά τα ερωτήματα ή όποιος μπορεί να μαντέψει τις σωστές απαντήσεις είναι κοντά στο να εκμεταλλευτεί τις ευκαιρίες που αναμφίβολα θα «γεννήσει» το 2021 στον χώρο της κτηματαγοράς. Όποιος έγκαιρα μαντέψει το τέλος της κρίσης θα είναι και αυτός που θα μπορέσει να εκμεταλλευτεί καλύτερα τις ευκαιρίες που σίγουρα θα δημιουργηθούν: μια αγορά με πολύ καλό τίμημα, ένα χαμηλό μίσθωμα που υπό διαφορετικές συνθήκες δεν θα εξασφαλιζόταν με τίποτα ή μια ανακαίνιση με κρατική επιδότηση που υπό διαφορετικές συνθήκες δεν θα έφτανε σε τέτοια ποσοστά.
Στην κτηματαγορά, θα «συγκρουστούν» το 2021 αυτοί που θα ποντάρουν στη συνέχιση της κρίσης με αυτούς που θα δουν άμεσα το φως στην άκρη του τούνελ. Αν το καλοκαίρι έχει ομαλοποιηθεί πλήρως η κατάσταση στον πλανήτη –κατά συνέπεια και στην Ελλάδα- η επένδυση σε μια εξοχική κατοικία μπορεί να οδηγήσει σε μεγάλες αποδόσεις. Αν όμως το καλοκαίρι του 2021 φέρει… μια από τα ίδια, ο κίνδυνος να εγκλωβιστεί κεφάλαιο θα είναι κάτι παραπάνω από υπαρκτός.
Το 2021 έχει άλλο ένα στοιχείο αβεβαιότητας όσον αφορά στην κτηματαγορά και αυτό είναι η φορολογία. Υπάρχει η μεγάλη εκκρεμότητα με την αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών αλλά και των συντελεστών υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ. Εδώ, η μόνη «σταθερά» είναι η εκφρασμένη πρόθεση της κυβέρνησης να μην αιφνιδιάσει. Αν η πανδημία συνεχιστεί επί μακρόν και το 2021, η εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές θα αναβληθεί για αργότερα. Και σε κάθε περίπτωση, ειδικά σε ότι αφορά στον υπολογισμό των φόρων μεταβίβασης, οι νέες αξίες δεν αναμένεται να ενεργοποιηθούν πριν από το τέλος του 2021.
Όσον αφορά στον ΕΝΦΙΑ, πρόβλεψη για αύξηση των φορολογικών εσόδων δεν υπάρχει. Κάτι που σημαίνει ότι η όποια αύξηση προκληθεί στον φόρο κατοχής από την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, θα επιχειρηθεί να απορροφηθεί μέσα από την νέα μείωση των συντελεστών υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ και του συμπληρωματικού φόρου.
Ο συμπληρωματικός φόρος είναι ένα κεφάλαιο από μόνος του. Η (πιθανή) κατάργησή του, κάτι που προτείνει άλλωστε και η επιτροπή Πισσαρίδη θα αφαιρέσει ένα μεγάλο εμπόδιο για όσους θέλουν να τοποθετηθούν σε ακίνητα και αυτό σημαίνει μεγαλύτερη ζήτηση και προϋποθέσεις αύξησης των τιμών.
Τα τουλάχιστον τρία δις. ευρώ που θέλει να ρίξει η κυβέρνηση στην κτηματαγορά μέσα από το πρόγραμμα Eξοικονομώ-Αυτονομώ είναι επίσης ένα στοιχείο που πρέπει να ληφθεί σοβαρά υπόψη. Ο στόχος είναι να ανακαινίζονται τουλάχιστον 60.000 ακίνητα τον χρόνο για την επόμενη 5ετία. Είναι τρία δις. ευρώ που θα προστεθούν στην αξία των σημερινών ακινήτων κάτι που επίσης πρέπει να ληφθεί σοβαρά υπόψη.
Τελευταίο αλλά ίσως σημαντικότερο στοιχείο είναι αυτό των κόκκινων δανείων. Θα υπάρξει κύμα πλειστηριασμών το 2021; Πολλοί οι παράγοντες που πρέπει να προσμετρηθούν. Από τη μία με το πρόγραμμα ΓΕΦΥΡΑ έχουν «θωρακιστεί» πάνω από 120-130.000 δάνεια μέχρι το τέλος Σεπτεμβρίου ενώ αν προστεθούν και οι αναστολές του πρώτου τριμήνου βγαίνει ολόκληρο το 2021. Από την άλλη, υπάρχει ο επαναπροσδιορισμός δικασίμου για 60-70.000 υποθέσεις προσφυγής στον νόμο Κατσέλη. Κανείς δεν ξέρει τι θα βγάλει η εκδίκαση αυτών των υποθέσεων. Και ύστερα είναι η ενεργοποίηση του νέου πτωχευτικού.
Το νωρίτερο, αυτός θα είναι έτοιμος να λειτουργήσει από το β’ εξάμηνο του 2021 και μετά. Το αν θα φέρει αύξηση της προσφοράς μέσα από τη διενέργεια πλειστηριασμών ή αν ο φορέας που θα αγοράζει τις πρώτες κατοικίες με στόχο να τις μισθώσει εκ νέου στους πρώην ιδιοκτήτες τους θα είναι στοιχείο απορρόφησης της υπερβάλλουσας προσφοράς, είναι κάτι που επίσης θα πρέπει να προσμετρηθεί.
*Του Νίκου Ζαργάνη